전세나 월세 계약을 마치면 전입신고와 확정일자를 챙기라는 말을 듣습니다. 두 절차는 보호하는 내용이 다르고 효력이 생기는 시점도 같지 않습니다. 계약 직후 모두 마쳤더라도 그날 발생한 권리까지 당연히 앞선다고 단정할 수는 없습니다.
전입신고는 대항력과 관련됩니다
임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 대항력의 요건을 갖춥니다. 다만 대항력은 요건을 갖춘 바로 그날이 아니라 다음 날부터 발생합니다. 여기서 주택 인도는 실제로 집을 넘겨받는 것을 뜻하며, 전입신고만 하고 입주하지 않은 경우에는 요건이 충족되지 않을 수 있습니다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 일정한 요건 아래 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있습니다.
확정일자는 보증금 우선변제와 관련됩니다
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 증명하는 절차입니다. 확정일자만으로 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 보증금에 대해 후순위 권리자보다 우선해 변제받으려면 주택 인도와 주민등록, 확정일자 등 법에서 정한 요건을 갖춰야 합니다. 따라서 계약서에 확정일자를 받아 두더라도 입주와 전입신고를 미루면 보호가 달라질 수 있습니다. 실제 권리 순위는 다른 담보권의 설정 시점 등 구체적인 사정에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
계약 당일 확정일자만 먼저 받아도 되나요?
받을 수 있지만, 확정일자만으로 우선변제권 요건이 모두 갖춰지는 것은 아닙니다. 입주와 전입신고도 확인해야 합니다.
전입신고와 확정일자를 같은 날 받으면 그날 설정된 근저당보다 앞서나요?
대항력은 다음 날부터 발생하므로 같은 날 등기된 권리와의 순위가 문제 될 수 있습니다. 등기부와 각 권리의 설정 시점을 함께 확인해야 합니다.