등기부등본은 계약하려는 집의 소유자와 등기된 권리관계를 확인하는 기본 자료입니다. 계약할 때 한 번 확인하는 데 그치지 말고, 잔금을 지급하기 직전에도 다시 살펴보세요. 등기부만으로 보증금 회수 가능성이 보장되는 것은 아닙니다.
갑구와 을구에서 볼 항목
갑구에서는 소유자와 소유권 변동을 확인합니다. 압류·가압류·가처분이나 경매개시결정이 기재돼 있다면 계약을 서두르지 말고 그 의미와 현재 상태를 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면 소유권과 임대 권한이 일반적인 경우와 다를 수 있으므로 신탁원부 등을 통해 계약 상대방에게 임대 권한이 있는지 살펴보세요.
을구에는 저당권·근저당권·전세권 등이 표시될 수 있습니다. 이미 설정된 권리가 있다면 보증금과 선순위 채권을 함께 고려해야 합니다. 등기된 권리만으로 집의 실제 담보가치나 보증금 회수 가능성을 단정할 수는 없습니다.
계약 뒤에도 다시 확인하세요
등기부는 발급·열람한 시점의 기록이므로, 확인 후 잔금일까지 새로운 권리가 설정될 수 있습니다. 계약 전과 잔금 지급 직전에 다시 확인하고, 계약서에는 잔금일까지 새로운 담보권 설정 등 권리변동을 하지 않는다는 약정을 둘 수 있습니다. 다만 등기부에 나타나지 않는 체납 세금이나 점유·임대차 관계도 있을 수 있어, 필요한 사항은 별도로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
근저당권의 채권최고액이 실제 빚인가요?
아닙니다. 채권최고액은 담보되는 채권의 한도를 등기한 금액이며, 현재 남은 대출액과 같다고 볼 수 없습니다. 실제 채무액은 별도로 확인해야 합니다.
계약 당일 등기부를 확인했으면 충분한가요?
그렇지 않습니다. 계약 후 잔금 전까지 권리가 새로 등기될 수 있으므로 잔금 지급 직전에도 확인하는 것이 좋습니다.